Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier appelées aussi SCPI sont des produits d’investissement collectif dans l’immobilier. Pour faire simple, on achète des parts d’un patrimoine immobilier puis on bénéficie, proportionnellement au nombre de parts que l’on possède, le loyer des locataires.
L’investissement se fait le plus souvent dans l’immobilier tertitaire (professionnel) pour les SCPI de rendement et dans l’immobilier de logement pour les SCPI fiscales visant à optimiser votre imposition.
Pour comprendre simplement le fonctionnement d’un investissement en SCPI, prenons l’exemple concret de Martin qui décide d’investir dans une SCPI en achetant ses parts.
A qui s’adresser pour acheter ses parts
Martin s’adresse à sa banque ou directement à une société de gestion de patrimoine pour l’achat de ses parts de SCPI. Les banques auront tendance à vous proposer uniquement les SCPI qu’elles détiennent. Pour plus de choix vous pouvez vous adresser directement à la société qui gère le patrimoine immobilier et propose l’investissement. Pour choisir il vous suffit de comparer les scpi en vous rendant sur notre classement des SCPI.
La souscription
Martin remplit un bulletin de souscription, fourni certaines pièces obligatoires et paye ses parts par virement bancaire, prélèvement ou encore par chèque à l’ordre de la société de gestion ou de sa banque.
A noter : Le risque lié à l’investissement est mutualisé. Au lieu d’investir dans un bien, Martin investit avec d’autres épargnants dans plusieurs biens immobilier et ne s’occupe pas de la gestion.
Frais d’entrée : Martin devra payer 8 à 12% de frais d’entrée prélevés sur le montant investi.
Les revenus de la SCPI
A fréquence mensuelle ou trimestrielle, Martin va toucher les revenus locatifs (montant des loyers au prorata des parts détenues) du patrimoine immobilier dans lequel il a investit.
Risque sur les revenus locatifs : Les revenus locatifs ne sont pas garantis. Locaux innocupés ou travaux peuvent réduire le montant des revenus.
Frais de gestion : 8 à 10% de frais de gestion sont prélevés notamment sur les revenus locatifs.
8 à 17 ans après Martin souhaite revendre
La durée de détention recommandée d’une SCPI est en effet de 8 à 17 ans.
Pour revendre ses parts il remplit un ordre de vente des parts transmis à la société de gestion de la SCPI. Il faut attendre de trouver un nouvel acheteur. Parfois c’est la Société de Gestion qui rachète les parts pour fluidifier le marché.
Risque d’illiquidité : Aucune garantie de pouvoir revendre ses parts aisément et rapidement. Ce risque est généralement moindre pour les OPCI car leurs actifs sont, pour partie, plus liquides.
A la revente des parts
Martin a vendu ses parts. Le prix de ses parts peut avoir baissé ou augmenté au cours du temps. Il n’y a donc aucune garantie que la valeur de revente soit supérieure à la valeur d’achat.
Martin peut donc effectuer des moins-values ou des plus-values sur son investissement. Dans le cas d’une plus-values il devra s’acquiter de la fiscalité en vigeur.
Frais de sortie : 4 à 6% de frais de sortie sont aussi prélevés sur le prix de cession.